Travaux bailleur locataire : droits du locataire et obligations du bailleur

Travaux bailleur locataire : depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G au DPE (diagnostic de performance énergétique, l'étiquette de A à G qui mesure la consommation d'énergie d'un logement) n'est plus décent pour un nouveau bail en France métropolitaine. Le propriétaire a l'obligation de le rénover et l'occupant a le droit de l'exiger. En sens inverse, le locataire laisse entrer les entreprises, et la loi l'autorise à financer lui-même certains travaux d'économie d'énergie avec l'accord, même tacite, du propriétaire. Ce guide détaille le partage travaux bailleur locataire : textes applicables, calendrier officiel, barèmes de MaPrimeRénov' (la prime de l'État pour la rénovation énergétique), coûts de référence, cumul des aides et motifs de refus que les équipes de Vertena, artisan RGE (Reconnu Garant de l'Environnement, qualification exigée pour ouvrir droit aux aides publiques), vérifient avant chaque dépôt de dossier.

À retenir :

• Le ministère de la Transition écologique rappelle que les loyers des logements classés F et G sont gelés depuis le 24 août 2022, y compris lors d'un changement de locataire.
• Le seuil de décence énergétique passe à la classe E au 1er janvier 2028, puis à la classe D au 1er janvier 2034, selon l'article L173-1-1 du CCH (Code de la construction et de l'habitation).
• Au 1er janvier 2025, 1,1 million de logements du parc locatif privé restaient classés F ou G, soit 13,8 % de ce parc, d'après le SDES (Service des données et études statistiques du ministère), publication du 12 novembre 2025.
• L'Anah (Agence nationale de l'habitat) fixe en 2026 la prime pour une pompe à chaleur air/eau à 5 000 €, 4 000 € ou 3 000 € selon les revenus du bailleur, contre un engagement de louer 6 ans.
• Sans réponse du bailleur sous deux mois, la demande de travaux de rénovation énergétique que le locataire adresse vaut accord tacite, selon l'article 7 f de la loi du 6 juillet 1989.

Droits du locataire et obligations du bailleur : les notions de base

Le logement décent est la notion juridique qui organise tout le sujet. L'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 (le texte qui régit les baux d'habitation du parc privé) oblige le bailleur à remettre au locataire un logement décent, qui ne laisse pas apparaître de risque manifeste pour la sécurité physique ou la santé et qui répond à un critère de performance énergétique minimal. Le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 détaille ces caractéristiques. Son article 3 bis, créé par le décret n° 2021-19 du 11 janvier 2021, a fixé un premier plafond : depuis le 1er janvier 2023, un logement mis en location consomme moins de 450 kilowattheures d'énergie finale par mètre carré et par an, estimés par le DPE défini à l'article L126-26 du CCH.

La loi Climat et Résilience du 22 août 2021 a ajouté, à partir de 2025, une échelle de classes DPE plus lisible pour les deux parties. Au quotidien, le bailleur remet un logement décent et en bon état d'usage, entretient les locaux, fait toutes les réparations autres que locatives et assure au locataire la jouissance paisible du bien. Le locataire paie le loyer et les charges, use paisiblement des lieux et prend en charge l'entretien courant et les menues réparations que liste le décret n° 87-712 du 26 août 1987 (la liste officielle des réparations locatives). Il laisse enfin l'accès aux entreprises pour les travaux prévus par la loi.

Les CEE (certificats d'économies d'énergie) forment le second levier financier du dossier. Ce dispositif oblige les fournisseurs d'énergie à financer des économies d'énergie chez les ménages, les entreprises et les collectivités. Chaque opération éligible correspond à une fiche d'opération standardisée, que fixe un arrêté ministériel et que répertorie le calculateur de l'ADEME (Agence de la transition écologique). La fiche BAR-TH-171 couvre la pompe à chaleur air/eau, la fiche BAR-EN-101 l'isolation des combles ou des toitures. Pour un logement loué, ces fiches fixent les exigences techniques à respecter, quelle que soit la partie qui finance. Le catalogue des fiches CEE de l'ADEME détaille chaque référence utile à la question travaux bailleur locataire.

Travaux bailleur locataire : cadre légal et calendrier officiel

L'article L173-1-1 du CCH fixe le calendrier de décence énergétique, et l'ANIL (Agence nationale pour l'information sur le logement) en rappelle les étapes. Ce calendrier s'applique aux nouveaux baux, puis aux contrats renouvelés ou tacitement reconduits après chaque échéance, selon le ministère de la Transition écologique (page mise à jour le 19 décembre 2025). Notre panorama de la réglementation de la rénovation énergétique replace ces échéances dans l'ensemble des obligations du secteur.

Le gel des loyers interdit au bailleur d'un logement F ou G d'augmenter le loyer entre deux locataires, de proposer une hausse au renouvellement ou d'appliquer la révision annuelle, selon le ministère de la Transition écologique. Les litiges travaux bailleur locataire liés à la décence suivent une gradation précise. En cas de manquement, le locataire demande d'abord une mise en conformité à l'amiable. Il saisit ensuite, s'il le souhaite, la commission départementale de conciliation (instance gratuite où siègent bailleurs et locataires), puis le juge des contentieux de la protection. Le juge a le pouvoir d'ordonner les travaux, de réduire le loyer ou d'en suspendre le paiement jusqu'à leur achèvement. L'ANIL précise que, depuis 2025, le juge n'ordonne pas les travaux lorsque le bailleur démontre des contraintes architecturales ou patrimoniales attestées. Les professionnels de l'immobilier qui mettent en location un logement non décent encourent une amende administrative de 3 000 € pour une personne physique et de 15 000 € pour une personne morale, d'après le ministère.

Pendant le bail, l'équilibre travaux bailleur locataire repose sur l'article 7 e de la loi de 1989, qui oblige le locataire à permettre l'accès aux lieux pour quatre catégories de chantiers : l'amélioration des parties communes ou privatives de l'immeuble, le maintien en état ou l'entretien normal du logement, l'amélioration de sa performance énergétique et la mise en conformité avec l'obligation de décence de l'article 6. Le bailleur notifie au préalable la nature et les modalités des travaux, par remise en main propre ou par lettre recommandée avec avis de réception. Aucun chantier n'a lieu le samedi, le dimanche ou un jour férié sans l'accord exprès du locataire. Le texte renvoie à l'article 1724 du Code civil : au-delà de 21 jours de travaux, le loyer diminue à proportion du temps et de la partie du logement dont le locataire a perdu l'usage. Des travaux qui rendent le logement inhabitable ouvrent au locataire la résiliation du bail. Enfin, face à un chantier abusif, vexatoire ou non conforme à la notification, le locataire demande au juge de l'interdire ou de l'interrompre. Le texte intégral de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 figure sur Légifrance.

Le mouvement inverse existe depuis le 22 juillet 2022. L'article 7 f, complété par le décret n° 2022-1026 du 20 juillet 2022, autorise le locataire à réaliser à ses frais des travaux de rénovation énergétique : isolation des planchers bas, isolation des combles et des plafonds de combles, remplacement des menuiseries extérieures, protection solaire des parois vitrées ou opaques, installation ou remplacement d'un système de ventilation, installation ou remplacement d'un système de chauffage et d'eau chaude sanitaire. Dans un immeuble collectif, le décret exclut les travaux qui touchent les parties communes, et il exclut partout ceux qui affectent la structure ou l'aspect extérieur du bâtiment. La demande part en lettre recommandée avec avis de réception, décrit précisément les travaux et nomme l'entreprise chargée de les exécuter. Elle mentionne expressément qu'à défaut de réponse sous deux mois, le bailleur sera réputé avoir donné son accord et ne pourra pas demander la remise en état des lieux à l'issue du bail. Dans les deux mois qui suivent la fin du chantier, le locataire atteste auprès du bailleur que les travaux réalisés correspondent à ceux qu'il avait notifiés, selon l'article 2 du décret.

Un texte en discussion au Parlement vise ce calendrier. Le projet de loi relatif à la relance et à la décentralisation du logement, que le Sénat a adopté en première lecture le 8 juillet 2026 selon la Banque des Territoires, prévoit de maintenir sur le marché locatif des logements F ou G dont le propriétaire s'engage dans des travaux avant 2030. Au 29 septembre 2026, ce texte n'est pas promulgué : le calendrier du tableau ci-dessus reste le seul applicable aux règles travaux bailleur locataire.

Qui finance quoi entre le propriétaire et l'occupant ?

Le partage des coûts, question centrale du volet travaux bailleur locataire, suit la nature des travaux. La mise en décence et le remplacement d'un équipement usé reviennent au bailleur. L'entretien courant revient au locataire. Un locataire qui veut améliorer le logement à ses frais passe par la procédure de l'article 7 f. Le tableau suivant croise les cinq situations rencontrées sur un chantier de rénovation énergétique en location.

La contribution au partage des économies de charges (article 23-1 de la loi de 1989) est le mécanisme qui fait participer le locataire aux travaux engagés par le bailleur. Elle suppose une concertation préalable sur le programme de travaux, ses modalités de réalisation, le bénéfice attendu sur la consommation d'énergie et la contribution demandée, en particulier sa durée, selon le décret n° 2009-1439 du 23 novembre 2009. La méthode de calcul et le forfait relèvent d'un arrêté conjoint des ministres chargés de la construction et de l'énergie, daté du même jour. La contribution figure sur l'avis d'échéance et sur la quittance remise au locataire, d'après l'analyse de l'ANIL. Dans un logement classé F ou G, le gel du loyer s'applique tant que les travaux n'ont pas fait sortir le logement de ces classes.

Le lien entre aide publique et loyer est encadré. Lorsqu'un bailleur bénéficiaire de MaPrimeRénov' augmente le loyer après travaux, le guide des aides 2026 de l'Anah l'oblige à déduire le montant de l'aide du coût des travaux retenu pour cette hausse. Cette règle évite au locataire de payer, à travers son loyer, la part des travaux que l'État a déjà financée. Dans un dossier travaux bailleur locataire, cette règle se vérifie dès la rédaction de l'avenant au bail.

Barèmes MaPrimeRénov' 2026 pour un propriétaire bailleur

MaPrimeRénov' est ouverte aux propriétaires bailleurs personnes physiques, aux usufruitiers et aux propriétaires en indivision, selon le guide des aides 2026 de l'Anah (édition de février 2026). Les nus-propriétaires et les personnes morales, dont les SCI (sociétés civiles immobilières), en sont exclus. Le logement est construit depuis au moins 15 ans et occupé à titre de résidence principale au moins 8 mois par an. Le bailleur s'engage sur l'honneur à le louer comme résidence principale pendant au moins 6 ans, dans un délai d'un an après la demande de paiement du solde. Un bailleur qui cesse de louer avant ce terme rembourse 1/6 de l'aide par année non louée. La location à un ascendant ou à un descendant reste admise. Le détail des profils figure dans notre page sur les aides à la rénovation pour bailleurs et SCI.

Le revenu pris en compte est le revenu fiscal de référence (RFR, le montant inscrit sur l'avis d'imposition) du foyer du bailleur. Les revenus du locataire n'entrent pas dans le calcul. Dans un dossier travaux bailleur locataire, le profil du propriétaire fixe à lui seul le montant de la prime.

Ces plafonds de ressources s'appliquent hors Île-de-France au 1er janvier 2026, selon l'Anah. En Île-de-France, le plafond du profil très modeste atteint 24 031 € pour une personne seule et 35 270 € pour deux personnes.

Depuis le 1er septembre 2026, le parcours par geste (prime forfaitaire pour un poste de travaux isolé) est recentré sur les équipements de chauffage décarbonés. D'après l'analyse que le cabinet Kohen Avocats a publiée sur le décret et les deux arrêtés du 25 août 2026, l'isolation des murs ou des combles, la ventilation, les chauffe-eau thermodynamiques et les appareils de chauffage au bois ne sont plus financés lorsqu'ils sont réalisés seuls. Seule la date de dépôt de la demande de prime détermine le régime applicable. Les montants des gestes qui restent éligibles sont ceux du barème Anah au 1er janvier 2026.

Les ménages aux revenus supérieurs ne sont pas éligibles au parcours par geste. Les ménages très modestes obtiennent une avance allant jusqu'à 50 % du montant de la prime, selon l'Anah.

MaPrimeRénov' pour une rénovation d'ampleur (parcours accompagné qui vise un saut d'au moins deux classes DPE) concerne les logements classés E, F ou G avant travaux. Le programme comprend au moins deux gestes d'isolation thermique et n'installe aucun chauffage fonctionnant majoritairement aux énergies fossiles. L'aide couvre 80 %, 60 %, 45 % ou 10 % du montant hors taxes des travaux selon le profil (très modestes, modestes, intermédiaires, supérieurs), dans la limite de 30 000 € HT pour un gain de deux classes et de 40 000 € HT pour trois classes ou plus. Le cumul des aides reste plafonné à 100 %, 90 %, 80 % ou 50 % du montant TTC. Le recours à Mon Accompagnateur Rénov' (conseiller agréé qui suit le ménage de l'audit à la fin du chantier) est obligatoire ; sa prestation est prise en charge à 100 %, 80 %, 40 % ou 20 % dans la limite de 2 000 € TTC. Un rendez-vous préalable avec un conseiller France Rénov' (le service public de la rénovation de l'habitat) est exigé pour tout dossier déposé depuis la réouverture du guichet en 2026.

L'État a doté MaPrimeRénov' de 3,6 milliards d'euros en 2026, avec l'objectif de financer au moins 120 000 rénovations d'ampleur et 150 000 rénovations par geste, selon l'Anah. « Le budget 2026 confirme l'importance de la rénovation de l'habitat, avec 3,6 milliards d'euros pour MaPrimeRénov' », déclare Vincent Jeanbrun, ministre de la Ville et du Logement, dans le guide des aides que l'Anah a publié en février 2026. Notre page consacrée à MaPrimeRénov' et ses parcours suit les évolutions du dispositif.

Coûts, reste à charge et cumul des aides : trois exemples chiffrés

Pour chiffrer un projet travaux bailleur locataire, aucun barème public ne consolide les prix de marché de la rénovation énergétique. Les plafonds de dépense éligible publiés par l'Anah donnent l'ordre de grandeur retenu par l'administration en 2026 : 12 000 € pour une pompe à chaleur air/eau, 18 000 € pour une pompe à chaleur géothermique, 75 € par m² pour l'isolation des combles ou des rampants, 1 000 € par fenêtre en remplacement d'un simple vitrage et 6 000 € pour une VMC double flux (ventilation mécanique contrôlée qui récupère la chaleur de l'air extrait). Au-delà de ces plafonds, la dépense reste à la charge du propriétaire.

Quatre leviers se cumulent avec MaPrimeRénov'. Les CEE s'ajoutent dans la limite d'un écrêtement (plafond du total des aides rapporté à la dépense éligible) de 90 % pour un ménage très modeste, 75 % pour un ménage modeste et 60 % pour un ménage intermédiaire, selon l'Anah ; avec les aides locales, le plafond atteint 100 %. La TVA à 5,5 % s'applique aux travaux d'amélioration de la qualité énergétique des logements achevés depuis plus de deux ans, en vertu de l'article 278-0 bis A du Code général des impôts. L'éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ, prêt sans intérêts destiné au reste à charge) adossé à MaPrimeRénov' finance jusqu'à 50 000 € sur 20 ans au maximum ; la notification d'octroi de l'Anah remplace alors la remise des devis à la banque. Les aides des collectivités varient d'un territoire à l'autre, et le simulateur de France Rénov' les recense.

Exemple 1 : pompe à chaleur dans une maison louée

Un couple de bailleurs hors Île-de-France, avec un revenu fiscal de référence de 30 000 € pour deux personnes, relève du profil modeste (plafond de 32 553 €). Il remplace la chaudière au fioul de sa maison louée par une pompe à chaleur air/eau facturée 13 500 € TTC, TVA à 5,5 % incluse. La dépense éligible est plafonnée à 12 000 € et MaPrimeRénov' verse 4 000 €. En retenant une prime CEE de 2 000 € (hypothèse de calcul : le montant réel dépend de l'offre du fournisseur d'énergie), le total des aides atteint 6 000 €, sous l'écrêtement de 75 % × 12 000 € = 9 000 €. Le reste à charge s'élève à 7 500 €, finançable par un éco-PTZ. La dépose de la cuve à fioul ouvre droit à 800 € supplémentaires pour ce profil. Le gain de classe DPE ne se présume pas : seul un nouveau DPE après travaux le mesure.

Exemple 2 : rénovation d'ampleur d'une maison classée G

Un bailleur seul aux revenus intermédiaires (RFR de 28 000 €, sous le plafond de 31 185 €) rénove une maison de ville classée G. L'audit retient un scénario de sortie en classe D, soit un gain de trois classes : isolation des combles, remplacement des fenêtres et pompe à chaleur air/eau, pour 42 000 € HT. L'aide se calcule sur le plafond de 40 000 € HT : 45 % × 40 000 € = 18 000 €. Avec une TVA supposée à 5,5 % sur l'ensemble, le chantier coûte 44 310 € TTC ; l'écrêtement à 80 % du TTC (35 448 €) ne joue pas. Le reste à charge atteint 26 310 € avant CEE éventuelles. L'accompagnement de Mon Accompagnateur Rénov', facturé 2 000 € TTC, est pris en charge à 40 %, soit 800 €. Le logement sort du gel des loyers et redevient louable au-delà de 2028.

Exemple 3 : baisse de loyer pendant le chantier

Un locataire paie 800 € de loyer mensuel pour un trois-pièces. Le bailleur fait remplacer les fenêtres et isoler les murs par l'intérieur, pièce par pièce, pendant 30 jours ; une pièce sur trois reste inutilisable sur toute la période. Le seuil de 21 jours de l'article 1724 du Code civil est dépassé. Le calcul indicatif, 800 € × 1/3 × 30/30, donne une réduction d'environ 267 €. Les parties fixent le montant exact d'un commun accord ; à défaut, le juge le détermine au vu de la privation réelle de jouissance.

Procédure pas à pas, de la simulation au versement de la prime

Neuf étapes séparent la simulation du versement de la prime dans un projet travaux bailleur locataire porté par le propriétaire.

1. Vérifier la classe DPE du logement. Depuis le 1er janvier 2026, le coefficient de conversion de l'électricité du DPE est passé de 2,3 à 1,9, selon l'Anah ; un propriétaire dont le DPE date d'avant 2026 télécharge une attestation de nouvelle classe sur l'Observatoire DPE de l'ADEME. Notre fiche sur le DPE individuel détaille la lecture de l'étiquette.
2. Informer le locataire. Le bailleur notifie la nature et les modalités des travaux avant le démarrage, par remise en main propre ou par lettre recommandée, hors samedis, dimanches et jours fériés sauf accord exprès.
3. Simuler les aides. Le simulateur de france-renov.gouv.fr croise le revenu fiscal de référence du bailleur, les caractéristiques du logement et les travaux envisagés.
4. Prendre rendez-vous avec France Rénov'. Ce rendez-vous précède obligatoirement toute demande de rénovation d'ampleur depuis 2026.
5. Faire établir les devis par une entreprise RGE. L'artisan effectue une visite préalable du chantier, et sa date figure sur le devis comme sur la facture, selon l'Anah. Vérifiez la qualification sur l'annuaire France Rénov' et consultez notre guide sur le label RGE Qualibat et Qualipac.
6. Déposer la demande avant les travaux. Le bailleur crée lui-même son compte et justifie son identité par FranceConnect+ ou par un code reçu par courrier à son adresse fiscale. Un mandataire désigné ensuite l'assiste dans les démarches.
7. Attendre la décision d'octroi. L'Anah recommande de ne lancer les travaux qu'après réception de cette décision, la subvention n'étant pas de droit.
8. Réaliser le chantier. Le calendrier notifié au locataire est respecté ; au-delà de 21 jours, la baisse de loyer prévue par l'article 1724 du Code civil s'applique.
9. Déposer les factures et demander le solde. Le logement est ensuite loué en résidence principale dans l'année qui suit la demande de solde, pour 6 ans au moins.

Côté locataire, la procédure de l'article 7 f compte trois temps : une lettre recommandée qui décrit les travaux et nomme l'entreprise, un délai de deux mois pour la réponse du bailleur, puis une attestation de fin de travaux remise au bailleur dans les deux mois suivant le chantier. Le guide de l'Anah réserve MaPrimeRénov' aux propriétaires, aux usufruitiers et aux titulaires d'un droit réel sur le logement : le locataire ne la perçoit pas.

Travaux bailleur locataire : pièges courants et motifs de refus

Les refus de dossier MaPrimeRénov' suivent des motifs récurrents, que les équipes Vertena contrôlent avant chaque dépôt. La liste ci-dessous reprend les exigences du guide des aides 2026 de l'Anah et les règles en vigueur depuis le 1er septembre 2026.

• Travaux commencés avant le dépôt. Deux dérogations existent : une panne de chauffage entre le 1er octobre et le 30 avril, ou une panne de chauffe-eau à toute période, avec un dépôt dans les deux mois qui suivent l'installation.
• Devis sans date de visite préalable. L'Anah exige cette date sur le devis et sur la facture.
• Entreprise sans qualification RGE adaptée au geste. Un sous-traitant détient la même qualification que l'entreprise principale.
• Logement de moins de 15 ans. L'exception couvre le remplacement d'une chaudière au fioul, avec une demande simultanée de prime pour la dépose de la cuve.
• Demandeur personne morale. Une SCI qui loue n'entre pas dans le champ de MaPrimeRénov'.
• Geste isolé retiré du parcours par geste. Depuis le 1er septembre 2026, une isolation de combles ou une ventilation déposée seule n'est plus financée.
• Rénovation d'ampleur incomplète. Un programme sans deux gestes d'isolation, ou qui conserve un chauffage majoritairement au fioul, sort du cadre.
• Engagement de location non tenu. L'Anah réclame 1/6 de l'aide par année de location manquante.

Le volet bail comporte ses propres pièges. Un chantier démarré sans notification écrite, des travaux programmés un samedi sans accord exprès du locataire ou un chantier de plus de 21 jours sans baisse de loyer exposent le bailleur à un recours. Côté locataire, une demande de travaux envoyée par simple courriel ne fait pas courir le délai de deux mois de l'article 7 f, qui exige une lettre recommandée avec avis de réception. Ces points se règlent au moment où le dossier travaux bailleur locataire se constitue, avant le démarrage du chantier.

La loi du 24 juillet 2020 interdit le démarchage téléphonique pour les travaux de rénovation énergétique : un appel non sollicité qui propose une mise en conformité de votre logement loué relève d'une pratique interdite. Nos guides sur la fin du démarchage en rénovation et sur les refus de dossier MaPrimeRénov' et les recours détaillent les réflexes à adopter.

Copropriété et SCI : deux situations particulières

En copropriété, le schéma travaux bailleur locataire intègre un troisième acteur, le syndicat des copropriétaires. Les travaux sur les parties communes (isolation de façade, chaufferie collective, toiture) relèvent d'un vote de l'assemblée générale, et le bailleur copropriétaire n'en maîtrise pas seul le calendrier. MaPrimeRénov' Copropriété finance ces travaux lorsque 75 % des lots au moins (65 % pour les copropriétés de 20 lots ou moins) sont des résidences principales et que le programme vise un gain énergétique d'au moins 35 %, selon l'Anah. Le syndic dépose la demande au nom du syndicat des copropriétaires, puis l'aide est répartie selon les tantièmes. Le locataire subit les nuisances du chantier sans être partie à la décision : l'obligation d'accès de l'article 7 e vise les parties communes du même immeuble. Le projet de loi que le Sénat a adopté le 8 juillet 2026 n'est pas promulgué au 29 septembre 2026 : il ne modifie pas encore les obligations du bailleur copropriétaire.

Une SCI qui loue un logement fait partie des personnes morales exclues de MaPrimeRénov', par geste comme pour une rénovation d'ampleur. Les travaux réalisés par une société restent finançables par les CEE, selon l'Anah. L'associé qui occupe lui-même le logement détenu par la SCI est assimilé à un propriétaire occupant, à condition de produire un commodat (contrat de prêt à usage gratuit). Pour la SCI bailleresse, les obligations de décence, de notification et d'accès aux lieux prévues par la loi de 1989 s'appliquent comme pour un bailleur particulier, et le partage travaux bailleur locataire obéit au même tableau que plus haut.

FAQ : travaux bailleur locataire

Le bailleur a-t-il le droit d'imposer des travaux au locataire en cours de bail ?

Oui, pour les travaux d'amélioration, de maintien en état et de performance énergétique visés à l'article 7 e de la loi du 6 juillet 1989. Le bailleur notifie au préalable la nature et les modalités du chantier, par remise en main propre ou par lettre recommandée. Les travaux n'ont pas lieu le samedi, le dimanche ni un jour férié sans accord exprès du locataire. Face à un chantier abusif, vexatoire ou non conforme à la notification, le locataire saisit le juge pour l'interrompre.

Travaux bailleur locataire : que faire si le logement loué est classé G ?

Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G n'est plus décent pour un bail signé, renouvelé ou reconduit, selon l'article L173-1-1 du CCH. Le locataire en place demande par écrit la mise en conformité, puis saisit la commission départementale de conciliation ou le juge. Le juge a le pouvoir d'ordonner les travaux, de réduire le loyer ou d'en suspendre le paiement jusqu'à leur achèvement. Le loyer d'un logement G est par ailleurs gelé depuis le 24 août 2022.

Le locataire a-t-il droit à une baisse de loyer pendant les travaux ?

Oui, lorsque les travaux durent plus de 21 jours. L'article 1724 du Code civil, auquel renvoie l'article 7 e de la loi de 1989, prévoit une diminution du loyer à proportion du temps et de la partie du logement dont le locataire a perdu l'usage. Pour un loyer de 800 € et une pièce sur trois inutilisable pendant 30 jours, le calcul indicatif donne environ 267 €. Si les travaux rendent le logement inhabitable, le locataire obtient la résiliation du bail.

Le locataire a-t-il le droit d'installer une pompe à chaleur à ses frais ?

Oui, depuis le décret n° 2022-1026 du 20 juillet 2022, qui range l'installation ou le remplacement du chauffage parmi les travaux de rénovation énergétique ouverts au locataire. La demande part en lettre recommandée avec avis de réception, décrit les travaux et nomme l'entreprise. Sans réponse sous deux mois, l'accord est tacite et le bailleur perd le droit d'exiger la remise en état au départ. MaPrimeRénov' reste réservée aux propriétaires et aux titulaires d'un droit réel sur le logement.

Une hausse de loyer est-elle permise après une rénovation énergétique ?

Pour un logement encore classé F ou G, la réponse est négative : le gel des loyers s'applique depuis le 24 août 2022, y compris à la révision annuelle et au changement de locataire, selon le ministère de la Transition écologique. Après une sortie de ces classes, les règles de droit commun reprennent. Un bailleur qui a perçu MaPrimeRénov' déduit le montant de l'aide du coût des travaux pris en compte pour toute hausse de loyer, selon le guide des aides 2026 de l'Anah.

Une SCI qui loue un logement touche-t-elle MaPrimeRénov' ?

Non. Le guide des aides 2026 de l'Anah exclut les personnes morales de MaPrimeRénov', par geste comme pour une rénovation d'ampleur. Les travaux réalisés par une société restent finançables par les certificats d'économies d'énergie. Seul l'associé qui occupe lui-même le logement de la SCI est assimilé à un propriétaire occupant, à condition de fournir un commodat, c'est-à-dire un contrat de prêt à usage. Les obligations de décence s'appliquent à la SCI bailleresse comme à un bailleur particulier.

Comment Vertena accompagne bailleurs et locataires

Vertena est un artisan RGE Qualibat, titulaire du label NF PAC et couvert par une garantie décennale, qui pose en propre pompes à chaleur, isolation et équipements de chauffage depuis 2019. Pour un projet travaux bailleur locataire en logement occupé, notre accompagnement s'organise en trois volets.

Diagnostic et devis. Nous remettons un devis sous 48 heures et réalisons la visite technique sous 7 jours ; la date de cette visite figure sur le devis, comme l'exige l'Anah.

Pose en logement occupé. Nous posons une pompe à chaleur en 1 à 3 jours, un délai très inférieur au seuil de 21 jours de l'article 1724 du Code civil. Nos équipes ont posé 218 pompes à chaleur sur le mois en cours et ouvrent 47 chantiers par semaine dans 12 régions.

Dossier d'aides. Nous prenons en charge le dossier MaPrimeRénov' et CEE de la simulation au versement, avec la vérification des pièces qui font échouer un dossier travaux bailleur locataire.

Propriétaire ou locataire autorisé, vous obtenez une étude de votre projet et le chiffrage des aides applicables en passant par notre formulaire de demande de devis.

Conclusion

Le calendrier travaux bailleur locataire en vigueur au 29 septembre 2026 fixe la classe F minimale depuis 2025, la classe E en 2028 et la classe D en 2034, avec des loyers gelés pour les logements F et G depuis 2022. Pour le bailleur, une rénovation planifiée avant l'échéance de son logement combine MaPrimeRénov', CEE, TVA à 5,5 % et éco-PTZ, à condition de déposer la demande avant tout démarrage. Pour le locataire, la loi garantit le recours en décence, une baisse de loyer au-delà de 21 jours de travaux et le droit d'améliorer le logement à ses frais.

Un dossier travaux bailleur locataire solide réunit un DPE à jour, une notification écrite au locataire et un devis RGE portant la date de visite, avant tout dépôt de demande d'aide.

À lire également :

• Réglementation de la rénovation énergétique : le panorama
• Refus de dossier MaPrimeRénov' et recours
• Label RGE Qualibat et Qualipac
• Catalogue des fiches CEE de l'ADEME
• Aides à la rénovation pour bailleurs et SCI

Sources :

• Article 7, loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 : Légifrance, version en vigueur
• Décret n° 2022-1026 du 20 juillet 2022 relatif aux travaux de rénovation énergétique réalisés aux frais du locataire : Légifrance, 2022
• Décret n° 2021-19 du 11 janvier 2021, critère de performance énergétique du logement décent : Légifrance, 2021
• Décret n° 2009-1439 du 23 novembre 2009, contribution du locataire au partage des économies de charges : Légifrance, 2009
• Performance énergétique et décence : ANIL
• Travaux de rénovation énergétique réalisés aux frais du locataire : ANIL
• Location et gel des loyers des passoires énergétiques : ministère de la Transition écologique, 2025
• Le parc de logements par classe de performance énergétique au 1er janvier 2025 : SDES, 2025
• Les aides financières en 2026 : Anah, 2026
• MaPrimeRénov' depuis le 1er septembre 2026 : les travaux par geste exclus : Kohen Avocats, 2026
• Le Sénat adopte le projet de loi Logement : Banque des Territoires, 2026